天河的全新盘要来了！
对，就是去年广州第三轮土拍流拍的育新街地块，第四轮回炉重拍。总价降了亿、砍掉了平保障性住房后，被中建四局、天河投资、广州高新技术产业集团以约.2万/平的楼面价拿下。
央企和区属国企背书。项目备案名也出来了，叫做—中建天河精诚壹号。
去了现场之后，房小妹预测一下，价格不到位，天河效应也会失灵，这盘很难卖。
01中建天河精诚壹号位于天河智慧城板块，北面是火炉山森林公园，南面是凌塘村、岑村。
2公里外是万科广场和产业园。
天河智慧城广州房小咖摄
智慧城在年开始谋划建设，经过10年的发展沉淀，创造了巨大的吸金能力和人才吸附力。
这里集聚了头部科技产业总部，如小鹏、网易。
除此之外，还有互联网创新企业，占领游戏开发、科技研发、人工智能等领域。
最赚钱的行业都这了。
最多金的程序员也在这了，是项目的客户群体之一。
华观路向西是城市界面的割裂点。
一边是写字楼，一边是城中村。
项目在凌塘村后面，没有大路直通项目，房小妹跟着导航走，还得经过重重叠叠的村屋。
项目周边广州房小咖摄
项目开放后总不能绕村路的，货运车、泥头车也得通过马路运送材料，所以，开发商造了一条马路。
山前有路，路尽头有个几百万的盘。
项目周边广州房小咖摄
事实上，房小妹从万科广场走路过去只需要20分钟。
短短的一段路，体验感真的太差了，综合配套和户型，也是瑜不掩瑕。02中建天河精诚壹号离地铁站不近，有2公里，需要接驳小电驴。
自驾的话，也有广州环城高速和广园快速，上下班高峰期会堵车。
天河智慧城地铁口是林林总总的餐饮店，再往前，便是万科广场，是附近员工的“大饭堂”。
商圈不大，但吃饭和娱乐是可以满足的。
万科广场广州房小咖摄
生态方面，附近的大观湿地公园，是小红书上的打卡点。
周末，在公园里吸收绿氧，也挺安逸。
除了上文的城市界面外，对于购房者来说，阻力还有学校。
目前，项目周边都是村小，包括凌塘小学、岑村小学、新塘小学。
清华附中湾区学校二期在华观路南面征了地，预计年建成开学。
按照规划，将提供个班，个学位。
除了三个村子外，还有珠江嘉苑、工业区大院，项目业主能否入读，不确定性太大了。
况且，广氮板块的清华附中一期的生源很纯粹，相比起来，小巫见大巫，差距甚远。
0项目的效果图已经流出来了。
占地.51㎡，10栋小高层住宅，户，是中型社区。
容积率低，只有2.5，楼栋均为1层高，意打造低密住宅社区。
项目背靠火炉山，东倚湖泊，部分楼栋做了倾斜望湖。
尽管如此，还是有槽点啊！
1）这个湖在地图上连名字都没有，并不像白云湖、东湖的湖居有升值潜力。70亩的湖，动人景观有限。
10栋楼，能够无遮挡望湖的单位，估计只有1/。
2）或受岑村限高影响，每栋楼都限制在了40米，楼间距除了最长的直线和对角线，其他楼栋之间贴得太了。
一些梯腿会有对望的尴尬。
保利天汇或者市区其他楼盘都会存在这个问题。
网上的效果图，外立面使用了高端盘常用的玻璃幕墙，颜值高，气质大气。
园林有会客区，中央水池等，楼栋的一层大概会用来作架空层或会所。
户型照顾了刚需和改善，有78-89--㎡的三四房面积段。
小高层洋房的公摊较少，户型使用率高。
78平三房，难得的是做了主套，比其他同等面积的户型多了一个卫生间。
厨房的强不是承重墙，可以打掉做推拉门，或开放式厨房，使视觉效果更大。
餐客厅LDK一体化也能让空间形象更灵活。
次卧出阳台，房小妹同事说，这种开放型设计最适合抽烟了...
主卧的是大面落地窗，采光效果极佳，与衣柜的飘窗形成南北对流。
78平是项目最小的面积，功能却很能打，样板房做好后，效果肯定会很惊喜。
78㎡户型图
89平四房，开发商为了增加使用率，在入户处弄了个房间，满足大家庭的需求。
整体格局和78平相似，同样是次卧出阳台、开放厨房、四开间朝南。
89平户型图
平四房，四个房间都很大，空间阔绰。
主卧十分奢华，带有独立的衣帽间，还有°的飘窗，这一般都是豪宅的标配。
平户型图
户型很拉分，与其他楼盘也有错位竞争。
保利天汇和珠江花城大概是6-7w/平的单价，开发商想去货的话，单价得低于竞品。
项目吹风价还没出来，你们觉得会卖多少钱呢？欢迎评论区讨论~
另外，智慧城板块内，在这周四有一宗新地要拍，位置比中建天河精诚壹品更好。
有兴趣的朋友，可以留意一下拍地结果。
