天河最近好多动作。
珠江花城周五加推小面积产品，据说，昨天晚上线上公测已经爆了！好多意向客户抢不到心水的单位。
见此情况，新盘也按捺不住了：
联投文津府研讨改规划，中建天河精诚壹号已经在着手拿预售证了，预计7月底同步开放营销中心。
所以，房小妹带上小飞机，再次深度地踩了一次盘。
先划重点：
①：户型使用率超过%，以小面积为主，对标珠江花城，吹风价6-6.5万，价格竞争力不大；
②：与凌塘村的握手楼对望，戒毒所仿佛都不是事了。
中建天河精诚壹号，前身是天河育新街地块，在去年第三轮供地中降价回炉，被中建、天河高新集团、天河投资拿下，楼面价3.2万/平。
占地约3万㎡的小型社区，还得1央企2国企联合开发，是分猪肉还是分压力？
我们掰开来说说。
2.5容积率、13层小高层、湖岸公园、火炉山森林公园，这些因子搭配起来，就是一个纯粹的改善住宅。
项目效果图偏偏，掺杂了城中村。
-0万以上的改善盘，放眼全广州，选择不少，要是在非核心地段、城中村旁做改善盘，市场接受程度不高。
就这样乱糟糟的环境，开发商也有勇气吹风6-6.5万/平，大部分原因是它身处天河-智慧城板块，购买力不差。
周边配套也还过得去。
21号线天河智慧城站、万科广场都卡在2公里内，电车接驳。
最大的念想是华观路旁边的清华湾区附中二期，年竣工，和项目交楼时间接近。
根据流传的信息，二期涵括小学、中学，业主孩子有机会就近上学。（最终请以教育局为准）
凌塘村旧改还没有明确的信息，短期内，项目观感不会有太大的变化。
上航拍！
高空中，中建天河精诚壹号几乎与凌塘村融为一体。
绿色山体迷人，对于喜爱山景的买家来说，确实有治愈的效果。
而东大湖湖水就很浑浊了，说它是湖，还不如说它是水塘。2千万的改造预算，不知道开发商会不会把水质也改善一下？再来一些近景视角。
环境拉垮，6万多的价格，开发商诚意不太够啊。
中建天河精诚壹号地块小，既要兼顾开发商利润，又要兼顾居住体验，难度不小。
项目宣传：“10余次的颠覆重来，30余次的严苛打磨，60余次的吹毛求疵...”才敲定了如今的规划图。
项目效果图项目由10栋13层的小高层住宅组成，围合式布局，中间是花园泳池，前后楼间距分别为62.2米、91.19米，斜角线大概是米。
而左右、楼与楼之间的楼间距仅13-16米左右，虽说楼栋是错落布局，但是房间、卫生间等夹角，对望是不可避免的。
10几米的距离，想象一下。（私聊房小妹，拿完整版官方规划图）
项目是有配建要求服务业主的。公区位置不多，只能设置在架空层：
1栋是星光老年人之家；
6、7、8栋是平的文化中心，销售透露，未来会打造成天河图书馆分馆；
还有0平商业街，平会所。
需要注意的是，9栋楼下有旅游巴车位和公共厕所，介意的话，要避开。（私聊房小妹，拿完整版官方规划图）
开发商花的每一分钱都是有考究的。
单从小区来讲，不太能打动人，所以，开发商斥资改造东大湖，希望从阅山湖园的自然环境去拉分。
山景壮阔，湖水流动。
修缮完成后，大概是这样子的：
融合环湖栈道、亲水公园、露营专区，下楼就是公园，是晨跑、遛娃、饭后消食的“好地儿”。
这是开放式公园，非业主私享。
不过，近水楼台，推窗即见景是部分业主独有的视野。
项目效果图东大湖约3万平，面积不大，湖居生活的想象空间、升值空间有限。
开发商只好再去卷户型了。
户型做得很用心，销售的说法是—使用率超%。
中建天河精诚壹号首推9#，“v字夹了一条梯腿”的楼栋设计，整栋楼只有60户。
面积涵盖78-89-㎡，三至五房，一次性捋获刚需、刚改买家。
从户型的分布图可以看到：
78、89平各一条梯腿，西南朝向望凌塘村，村屋多是4-6层，低楼层直接和村屋对望；
89、平各一条梯腿，东南向望东大湖，视野无遮挡。
景观视野差距大，楼栋之间大概会存在价差。
顺便说一下，平大户型，全小区只有一条梯腿，12户，推出时间没定。
再来看户型。
78㎡三房两厅两卫，带主套、双卫，避免和家人抢卫生间的尴尬，小户型的男女主人也能拥有私隐的空间，比较难得。
卧室出阳台，形成双面宽设计，让采光更加通透，如果是看花园朝向，绿化效果会更饱满。
还有一个细节是，厨房的墙体可敲掉，做开放式厨房，增强空间感；也可以安装隐形推拉门，必要时可关门封闭油烟，美观又实用。
89㎡3+1房两厅两卫，户型布局和78平类似，不同是，在进门玄关旁多一个房间。
4房，装修设计就更灵活了。
比如，连接客厅的卧室可以打通，做开放或半开放式的书房，或直接扩大成客厅的一部分，家庭聚会、朋友聚会、小孩活动天地的空间就更大了。
打通后，就成了LDKG一体化的设计，还能与厨房形成南北对流，通风效果更佳。
㎡3+1房两厅两卫，样板房出来之后，效果估计会惊艳。
主卧做了度飘窗，南北对流的设计，但是有一面却被小面积梯腿挡住了，很尴尬。
主卧自带书房，工作空间与公区互不干扰，更专心、更静谧。
如果是三胎或三代同堂的家庭，需要多房间，主卧门后移，便分出两个独立的空间。
总的来说，产品力很强，设计出彩。三个户型都是南北对流，灵动布局。
但是，它并不是没有对手的。
78平作为项目的起步面积，按吹风价来算，上车门槛接近万。
这个预算，在珠江花城，可以买到88平4房的南向单位；增加预算，可以在联投文津府买到得房率接近%的改善产品。
东面两只猛虎在追赶，项目压力一点都不小。
